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小区停车位一直是关注的焦点，近几年在恩施州因为停车位的问题，各小区业主和开发商发生过多起矛盾。这些纠纷的起因无一例外都是小区的停车位问题，那业主与开发商的矛盾点到底在哪呢？

记者采访了相关小区业主，他们分别持这样的观点：某小区业主认为两层地下车位，负一层是防空设施，还有一层绝对是属于公摊面积的。地下车库是属于业主的。其他业主认为，小区停车位修在公共绿化下面，公用设施也在下面。由开发商来决定小区停车位是卖还是出租，是不公平的。

通过走访州城的几个小区，记者发现，对于小区的车位，很多业主认为，小区车位应该是含在公摊面积之内的，属于业主共有，开发商无权在出租或出售。那么开发商又怎么看待这个问题呢？

记者采访了某小区开发商工作人员：“地下一层的产权是属于开发商的，这个有明确的规定，地下二层是属于人防工程，我们只能租。”

开发商认为非人防工程的地下车位所有权属于开发商，开发商所有权出租或出售。看来，业主和开发商的主要分歧就在停车位权属问题上，开发商和业主各执一词，到底谁说的才有法律依据呢？

记者首先查阅了《房产测量规范》，其中B3.1条关于共有面积也就是公摊面积是这样规定的，“共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警务室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”根据该规定业主在购买商品房时公摊面积没有包含车库，那关于车库的权属有没有明确的规定呢？

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从《物权法》的规定可以看出，小区不同类别的停车位，其所有权归属是不一样的。记者由此咨询了某律师，律师指出：那么针对具体情况就分为两（三）类，一类就是非人防设施形成的地下车库，其所以权实实在在的属于开发企业，第二类就是属于人防设施的，其产权属于国家所有，非战备的时候开发商只能通过租赁的形式进行处理，第三类就是地面上的，属于业主共有的，占用业主道路和产所形成的停车位所属有全体业主共有。

据律师介绍小区停车位分为地面占用公共道路和场所形成的停车位、地下人防工程形成的停车位、地下非人防工程停车位，其权属分别为业主共有、国家所有、开发商所有。人防工程形成的车位和非人防工程车位，两者有什么区别，又怎么区分呢？

人民防空办公室科长谈到：普通地下室和人防地下室最大的区别就是，人防工程含防护部分，也就是防毒、防气，防水，有防护设施，进去了，普通地下室就没有哪一部分，人防工程地下室在结构上比普通地下室在结构上要坚固一些。那老百姓怎么去判断什么是人防工程呢？人防工程进口处有这种标示的，就是人防工程，没有的就是普通地下室。且人防工程一般在竣工以后将会设置上去。

据悉，《人民防空法》规定开发商依法享有防空地下室的使用权，可以租赁给业主使用不得出售。按照规定，地下非人防工程车位其所有权属于开发商，开发商有权出租或出售，但是通过走访调查，记者发现业主在购买地下车位时却有顾虑。一位小区业主说：“没有产权证的话，说明他们是一个黑户嘛，我们业主怎么敢买也，买达对业主也没有保障嘛，再也说明他们没有资格卖。”另一位某小区业主谈到：“如果通过房产局这块，他（开发商）如果能通过房产局开出产权来，如果没有的话，就说明是业主的。”

原来业主不愿意购买地下车位甚至不认可地下车位的产权，还有一个深层次的原因，就是开发商目前不能办理地下车位的产权证。相关法律对地下车位的权属有明确规定，为什么又办理不了产权证呢？

原因是这样的：首先就是地下停车位地下停车库如果以出售的方式进行的话，必须要能够办理相应的产权证，这是一个前提条件，否则的话只能租赁。目前的情况就是有上位法的规定，物权法有这样的规定，湖北省物业管理条例有这样的规定，但是具体怎么办理产权证的问题，目前在我们恩施州乃至在我们国家很多地方，还没具体出台办理不动产像停车位这样的不动产具体的操作办法。也就是说相关法律规定可以办理地下车位产权证，但是恩施州的具体操作办法还没出台，某律师告诉记者相关部门正在研究关于地下车位产权证的具体操作办法。

据悉，我们恩施州即将出台，怎么样办理不动产登记证（的办法），不动产登记的主管部门将会同我们的住建部门，以及政府的法治部门，即将出台这样的具体的办证办法。那在恩施州具体的办证办法出台之前，非人防工程的地下车位能出售吗？业主购买地下停车位之后有法律保障吗？这依然是业主和开发商们关心的问题、

记者咨询到相关法律人员：车位可以卖，但是双方在合同中要有约定，待我们恩施州的地下停车位停车库具体操作办法出台以后，进行办理。买卖是一个合同关系，不应为办不办证而最终导致合同的效率问题，如果不办证只是履行合同的一个方面，没有按照合同履行义务你要承当违约责任，核实及履行义务的责任。

按照规定，小区地下停车位可以出租或出售，那在租售价格方面也是有相关规定进行指导的。按照合同法的规定，应该是买卖双方或者租赁双方经过协商的形式进行商定，遵守等价的原则，包括租赁的期限上，业主也要注意，不能开发商说二十年就是二十年，我可以一年、三年或者五年。

针对发生的此类问题，如果我们的相关部门在楼盘规划设计时就充分考虑地下空间的用途类型、开发商在售卖房屋之前就明晰告知地下空间的使用用途，这样用途明晰的地下空间，该租的租，该出售的出售，该公用的公用，业主自然也少了争执和迷茫。也期待着恩施州地下停车位停车库具体操作办法能够早日出台，让那些花钱买车位、租车位的业主有个归属和心安。

来源：宣恩通联稿件 记者：李际华 陈彦辛

（实习编辑：李汝玥）